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郑州商住两用房值不值得购买2017
什么是商住两用房?
商住两用房,对于商务型公寓的名字,此前不少开发商叫成“商住房”。市住建委相关负责人解释,本市政策层面并没有明确“商住房”这一概念,所谓的“商住房”只不过是开发商改变最初规划用途而造出来的概念,但商务型公寓则是特有的合规项目,规划上未曾发生改变。
商住两用房因商用土地年限从30年-50年不等,引发了许多模糊观念,甚至有商住都是小产权的误解。而事实上,在房屋所有权年限方面与住宅并无差别都是永久的,根据第二十二条和第一百四十九条相关规定,住宅用地的最高年限70年,商业用地40年(有特殊50年限),综合用地50年。现已明确,根据《物权法》第一百四十九条规定:住宅建设用地使用权期满后,自动续期。而“非住宅建设用地土地使用权”,不能自动续期。所以相对于普通住宅,商住两用房的隐性成本其实很高。若有其他规划,需要拆迁,则商业补偿按照1:3赔偿,为住宅的三倍。
郑州商住两用房值不值得购买?
商住两用房还值不值得买呢?小编觉得要从八个方面来综合衡量一下。
一、不限购不限贷
目前,郑州市已经对商品房重新开启限贷限购,很多人一夜之间丧失了购房资格,又或者需要多支付10%的首付,但是,如果你打算购买商住两用房,是不限购不限贷的,即使有其它房屋的贷款未还清,也同样不影响购买商住两用房享受首贷优惠政策。
二、只可用商贷且最多贷10年
与上一条贷款优惠政策相对应的是,如果你要购买商住两用房,就只能选择全款或者使用商业贷款,因为商住两用房不支持公积金贷款和组合贷。而且,申请商业贷款时,最多只能贷总房款的50%,时间最多贷10年(商业住宅最多则可贷30年)。
三、可注册公司但不能落户
商住两用房可以用来注册公司,比较适合办公成本要求较低的企业,但是如果你购买了商住两用房,是不可以将迁入户口的,想要在城市里落户的购房者,一定要考虑清楚。
四、二次交易税费高
购买商住两用房后,如果你想把房子转手,进行二手房交易,交易的税费要比一般商品房高出不少。一般来说,商住两用房二次交易需要支付的税费如下,契税:3%;个税:差额(房屋成交价-房屋上手价)X20%;增值税:差额X5.6%;房产税:一种是用评估值70%X1.2%X使用年限(年限以房本为准),另一种是用年租金12%X租赁年限;公共维修基金:有电梯的房屋征收133元/平,无电梯房屋征收51元/平。现在大部分商住两用房都是高层配有电梯,所以常按133元/平征收。
五、租金回报率高
大多数商住两用房的房屋面积都在30—60平之间,面积小,总价自然而然就会低于商品住宅,有更多的人可以承担这样的支出;而且商住两用房大多都建成晚、房子新、配套设施完善,所以如果买来用于出租,租金会较高,投资回报率也高。
六、产权年限不同
我国相关法律法规中明确规定,商业用地和居民用地的土地用途不同,土地使用年限也有较大的差别:商业用地(商住两用房)的土地使用年限一般为40年,居民用地使用年限常常是50年或者70年, 至于土地产权到期后,土地上的房子该怎么办,《物权法》中目前还没有明确的规定。
七、房屋规划用途不同
根据房屋规划用途来划分,商业用地一般是允许办公、仓储等;居民用地一般为住宅商业、或住宅。而商住两用,则是一种特殊的形式,通常会属于以上两种房屋规划用途的其中一种,商住两用房所对应的土地用途,有可能是商业用地,也有可能是居民用地。想要弄清楚这一点,看房产证或者相关部门网站上关于房屋状况以及土地状况的登记情况就可以了。
八、水电费按照商业征收
商住两用房的水电基本上都是按照商业用水用电来计费的,会比一般的居住用水用电价格高一些。
总只,各位如果需要买商住两用房,一定要结合自身的购房需求,权衡利弊后再决定是否购买。
商住两用房与住宅的区别
第一、 商住两用房一般是指用地单位为了规避风险,将依法批准的商业建设用地改作居住土地使用,并最终以商务公寓或酒店式公寓的形式推出,如常见的商业房改为住宅。由于这种房子实质上属于商业性质,所以不属于调控国家的范围,而且很多,购房人在购买时应当予以注意
第二、 商业两住房给住宅房的区别就是商业两住房水电费用比较高,物业收费也较少受到政府部门的限制;公共维修基金也与商户就共有所有权部分的维修进行平摊。这样对一些住户来说无疑是增加了很多负担。
第三、 商业两住房年限少,土地使用权出让较高年限按下列用途确定:居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或者其他用地50年。
第四、 商用两住房税费比较高,商住两用房在出售时,如果买入和卖出之间有差价的话,则需就增值部分缴纳30%以上的土地增值税,除非做成原价出售。如果买入和卖出间隔时间较长,则房屋所在区域的地区指导价(税务部门认可的较低过户价)肯定会调高,也就无法做成原价出售,那么必然要缴纳土地增值税。
第五、 商住两用房不限购。!"商住两用"一般是土地用途的概念,即某地块既可以进行商业房屋开发,也可以进行住宅开发。但是建设工程完成后具体到房屋的用途,要么属于商业房屋,要么属于住宅,并不存在商住两用房的法律概念,所以土地使用的时候不在正常规范之内所以商用两住房不限购。
第六、 未来发展趋势不明朗:50年产权属于商业地产,政策上是要征收房产税的,每年征收购房价格的0.84%,但是现在实际上没有执行这一条,以至于绝大多数人都不知道,未来政策走向就不好说了。
责任编辑: fengyingjie
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