开年遇“寒流” 郑州首块商业用地遭流拍

日前，南京、青岛、郑州等二线城市已不约而同地出现了商业建设用地流拍现象，可谓开年就为市场掀起了一阵“寒流”。

一线城市缩紧成趋势

纵观一线城市，北京城六区整体可供出让的土地几乎能用捉襟见肘来形容，尚未得到完全开发的丰台区域可以说是北京仅存的“土地大户”。

1月11日，上海市正式发布了《上海市城市总体规划(2015-2040)纲要》概要，这是上海第六轮城市总体规划内容的首次亮相。根据概要描述，上海将严格控制人口规模，力争至2020年常住人口控制在2500万人左右，并作为2040年常住人口规模的动态调控目标;建设用地将只减不增，总量控制在3200平方公里以内。

“十三五”期间，上海将逐年减少用地增量，到2020年要守住3185平方公里的土地红线。实际上，早在2014年底上海市建设用地就已达3124平方公里，开发强度为46%，远远超过了纽约、东京、中国香港等国际大都市。如今，上海建设用地总量的“天花板”已触手可及，死守“3185平方公里”土地红线也意味着未来5年，上海新增建设用地仅剩约60平方公里，平均每年几乎只剩下12平方公里的新增建设用地。

“3185平方公里”的土地红线一公布，就引来了沪上房地产行业内的各种感叹。在众多唏嘘声中，最多的还是房企对于未来上海房地产市场发展前景的忧虑。除了寸土寸金的成本压力，更让他们担忧的是，随着上海土地供应的减少，未来出让的每一幅地块都将会有更高的开发要求。

无独有偶。广东省国土资源局日前召开会议，要求各地合理编制国有建设用地供应计划，尤其是严控商业地产项目，商品房和商业地产库存压力过大的地区要减少，甚至停止这类供地。

会议指出，原则上广州、深圳市每年使用建设用地总量中存量地的比例不低于60%，珠三角地区其他市不低于40%，粤东西北地区各市不低于20%。

二三线土地流拍

开年后二三线城市相继出现商业用地流拍现象，成功出让的商业用地或大多以低价成交。

据悉，郑州郑东新区龙湖区域今年首块商业用地拍卖遇冷。笔者从郑州市国土资源局获知，这块位于龙湖“窝”的土地竟然遭遇无人竞价，每亩仅卖1279.66万元，每亩身价比一周前的“”少了564万元。

据业内人士计算，这块流拍的商业用地容积率大于6.5小于7，建筑限高120米。以最大容积率计算，折合楼面价每平方米2742.056元。与龙湖区域动辄3万元的住宅销售价相比，价位明显不在一个档次。此前一周龙湖地区祭城路南、东风渠北的一块地卖出每亩1844.1万元。最新消息显示，这块地的买主是河南正商置业有限公司，目前处于“已成交”状态。

为何这块地遇冷，而一周前龙湖地块却火爆?相关人士表示，这块地是商务金融用地，上一块是住宅用地。在龙湖地区，住宅用地一推出来就遭遇“哄抢”，而商务金融用地则频频遇冷，归根到底，不是龙湖区位不行，而是现在龙湖乃至整个郑州市住宅热卖而写字楼、商铺滞销。

“造成这一现象的原因很多，其中，商业用地推地过多而住宅用地推地不够是一个关键因素。”河南财经政法大学教授刘社建议，郑州政府部门应把握时机，及时完善推地结构。

二线城市中商服用地供需结构矛盾引人注目的要数山东济南了。来自济南国土资源局的信息显示，今年分两批供应的土地中，连续出现了商服用地无人问津的情况，最终导致流拍。

“济南不是个例，如今越来越多的城市出现商业地产供应量过大的现象。”业内人士分析，目前济南商业用地库存不小，体量呈现饱和趋势，预计能提供未来8年至10年的供应量，这导致一些新项目在招商和经营方面会有困难、开发商会有困惑。从供应量来看，二三线城市商业空置现象确实已十分严峻，据RET睿意德中国商业地产研究中心提供的数据显示，一线城市的商业空置体量342.9万平方米，空置率达7%;二线城市商业空置体量1918.8万平方米，空置率高达21%;三线最为严重，商业空置体量1089.2万平方米，空置率高达28%。