郑州市新区遍地开花 老城区只能衰败成为“孤岛”？

【以下信息来源“腾讯房产郑州站”，由楼盘网于2017-11-07 09:33:44整理提供】

30年前买房，丈母娘看房子和二七广场的距离，15年前买房，丈母娘看房子和紫荆山广场的距离，而现在买房，丈母娘看的是房子和郑东新区的距离！

伴随着省府等行政资源、郑大一附院等医疗资源、实验小学等教育资源东迁，郑东新区真的是为遍地开花的新区出了口气——无论在环境、交通、人口素养、GDP、房价等每一个方面，都要力压老城区。

单一个郑东新区都这般厉害，再加上绿博白沙、滨河国际新城、二七新区、常西湖新区、平原新区等，郑州老城区难道要被取代？要衰败没落成为一文不值的孤岛么……

【1】老城区界定

1954年河南省省会迁入郑州后，郑州从此占据天时地利人和，到现在有63年的发展沉淀。

60年来，郑州市南北外移、东扩西引，新城区四面开花，尤以郑东新区为代表，新旧相对，老城区的概念逐渐出现：以北三环→107辅道→南三环→西三环围合一圈而成。

即便老城区有最好的医疗、最棒的教育，最成熟的商业等资源，依然挡不住拥堵的车辆、老旧的建筑、穿梭的人群、摩的的呐喊带来的“衰败”标签。

【2】老城区要多久会成为“孤岛”？

回答这个问题之前，我们先明白中国城市拓展的两种方式：实力强劲的城市摊大饼，实力不足的城市搞新区。

最直观反应一个城市实力强弱的数据，便是房价。

首先看上海，典型的摊大饼城市。上海经济强劲，他可以保持一个中心不变的情况下，均匀向四周扩张发展，不用搞先富带动后富的套路，这样的结果就是中心城区土地越来越贵，房价也越来越高。如下图，中心贵，四周递减。

其次我们就看郑州，一个经济实力及人口吸附能力都相对次一级，只能靠搞新区来拓展的城市。并且在这过程中，由于人力物力财力的限制，只能以点带面，先搞活一个新区，再搞活另一个新区。

例如30年前，郑州的中心大概是二七广场，15年前大概是紫荆山广场，现在大概是郑东新区，那么以后，就可能是北龙湖副CBD。如下图，新的中心，是房价最贵的地方。

要知道财富掌握在少数人手中，郑东新区及北龙湖副CBD都是所谓的“***”，二线的城市，三四线的工资水平，你怎么撑得起***3万起步的房价！

既然如此，东区和北龙湖的“***”PASS掉，不买了。其他的新区总可以吧，规划前景好，价格基本和老城区持平。

要注意，这里每一个新区的搞活，都大概需要10到15年的时间。15年左右建成郑东新区，如果北龙湖副CBD还需要10年时间，那么白沙绿博要多少年？港区要多少年？滨河国际新城要多少年？常西湖新区呢？！

再看一组数据：

根据克尔瑞数据研究机构统计，郑州市2017年8月份购房仍以刚需为主。总价集中在100万到150万区间，占比41%，将近一半。或许一个月的数据量太小。我们看克尔瑞两年来的数据统计↓↓↓，从15年8月到17年8月，刚需客户占到30%左右比例，首改在25%左右。

何谓刚需和首改？第一资金相对不充裕，第二对生活基本配套需求强。

资金决定刚需首改置业者放弃***，那么对生活基本配套的需求程度，直接决定置业对其他新区和老城区的选择。这样说的原因很简单，生活配套都有什么？工作地点、通勤工具、孩子上学、商场医疗、休闲娱乐……

这些设备哪里最齐全？当然老城区。你会说医院在迁移、学校在建立分校、商场也都在招商，对没有错，首先老城区的资源一直都在，其次就涉及到时间成本，这个建设进行时，你等的起，上学的孩子等的起么？关于人民最基本的生活配套，新区有的，老城区也有，老城区有的，新区现在不一定会有！

无论我们怎么谈港区，吹白沙，追绿博，买得都是规划和未来，老城区的商业、医疗、教育等都是经过几十年历史发展起来的熟化资源，老城区的价值是无法撼动的！

即便郑州新区遍地开花，火热炒作，但只有老城区的资源，是实实在在看的到的！所以你觉得老城区会成为孤岛么！当然不会啊！

【3】老城区的机会，在于是否成功改造

在城市的发展进程中，老城区“年老色衰”，失去活力，落后的城市规划并不能承载人口快速增长带来的压力，直接导致交通堵塞、环境污染、上学难就医难等问题。

只有改造，老城区熟化的资源价值才能再次体现，甚至升值。那么郑州老城区还有机会么？当然有！譬如：

1. 经济基础决定上层建筑，伴随着郑东新区、北龙湖、国际物流港的发展，特别是郑州已经是国家中心城市，郑州的经济实力及人口吸附能力在变强，允许其对老城区进行更好的改造；

2. 道路交通在改善升级，包含天上高架、地下地铁。高架即陇海高架、农业路高架等，目前地铁1、2号线已经开通运营，3、5号线预计2018年年底，其余预计2020年前；

3. 老城区人口逐渐地向外迁移，得到稀释。未来很长一段时间内，老城区居住人口密集都是正常的，但随着新区的建设、地铁等线路的开通，大批人群将迁往新区；

4. 城中村拆迁、新房的开发建设，开发商带来的城市绿化、商业配套、建筑风格等，都是对老城区功能的修复，例如燕庄后的曼哈顿，万科世玠、亚新美好城邦等新房建设；

5. 一线城市以及强二线城市的发展积攒经验，城市规划上会更科学合理，目光也将更加的长远。

城市的中心在转移，但地理位置上的中心无法改变，一环二环三环甚至到五环的叫法，仍然是围绕老城区而非郑东新区或者北龙湖！

当然小编这里并不是在鼓吹“休骗三”。在买房这件事上，无论投资自住，一要安全，二要有未来。老城区所买即所得，房子抗风险小，同样也抗跌；各个新区在随着品牌开发商入驻及地铁等交通、生活配套逐渐建设完善的基础上，也会成为潜力之地。

不要忽视老城区真正的价值，这里土地，担负的是城市形象升级的重要任务。老城区有他曾经的地位，有他城市的底蕴，这是任何新区都无法比拟的！

加油，郑州老城区，期待你在未来的岁月焕发新的魅力与价值。

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