郑州的CBD：过去、现在、未来，有而且只有3个！

【以下信息来源“东哥探盘”，由楼盘网于2017-06-08 06:13:49整理提供】

城城都在建CBD，人人都在喊CBD。

这是时代的沸腾，这是人们对城市发展欲望的折射。

郑州也有CBD，而且郑州CBD提升了郑州人的城市自信心和自尊感。

但，郑州各个区域都在喊CBD。

今天，我旗帜鲜明的告诉各位：

郑州，过去、现在、未来，有且只有三个CBD。其他都是扯！

1、老郑东新区如意CBD

2、高铁东站东西广场CBD

3、白沙象湖组团六合CBD

【一】CBD

中央商务区(Central Business District，简称CBD)指一个国家或大城市里主要商务活动进行的地区。其概念最早产生于1923年的美国，当时定义为“商业会聚之处”。随后，CBD的内容不断发展丰富，成为一个城市、一个区域乃至一个国家的经济发展中枢。 一般而言，CBD位于城市中心，高度集中了城市的经济、科技和文化力量，作为城市的核心，应具备金融、贸易、服务、展览、咨询等多种功能，并配以完善的市政交通与通讯条件。

纽约的曼哈顿、巴黎的拉德芳斯、东京的新宿、香港的中环都是国际上发展得相当成熟的商务中心区。

CBD集中大量金融、商业、贸易、信息及中介服务机构，拥有大量商务办公、酒店、公寓、会展、文化娱乐等配套设施，具备完善的市政交通与通讯条件，便于现代商务活动的场所。

中央商务区具有以下显著的特征：

1、地理特征

首先它局限于一个大城市，是一个世界性的城市，小城市也可以叫商务中心区，但真正意义上的商务中心区一定是公认的国际性城市，如纽约、伦敦、巴黎、东京、香港、北京等。事实上，商务中心区在一定意义上已经成为一个城市的代名词，它代表着整个城市的最精华、超景观的区域。 另一方面，他们亦从都心发展出次一级商业中心或副都心地区。例如，东京的都心地区在银座、丸之内、日本桥、新宿一带，副都心地区在池袋、涩谷、赤坂、台场一带；首尔的都心在中区、钟路区一带，副都心在江南区、瑞草区一带。假如我们以同样的概念放在香港和深圳，那么，香港的商业中心区就在中环及九龙的尖沙咀，而附近的铜锣湾和九龙的旺角也可以当成为副都心；深圳的CBD是福田，深圳前海规划的是珠三角的CBD，也就是珠三角的“曼哈顿”。

2、地价特征

因为是黄金地段，它的楼价在这个城市内部或者一个区域内应该是最高的。

3、建筑特征

从传统意义上讲，商务中心区往往是高楼林立，例如纽约曼哈顿、香港中环、深圳福田，都体现了高密度建筑量的特征，一般建筑量都是上千万平方米。

4、产业特征

这是核心的特征。CBD以第三产业为主导，而且不是传统的第三产业，应该是那些代表了当今时代最先进、最发达的第三产业。比如金融、保险、信托、证券、中介、会计等等。

5、功能性特征

中央商务区具有经济控制的功能。实际上，虽然政府对经济起到宏观调控的作用，但在市场经济条件下，经济的控制能力往往也集中在一些大的金融、贸易、保险等跨国公司总部云集的地域。这一区域对经济的支配、经济的主导、经济的控制力是比较强的。因此，CBD实际上是市场经济体制下一个经济的枢纽机构。

6、时代性特征

商务中心区从上世纪二十年代演变至今，其构造、功能、建设等方面都发生了很大变化。CBD发展至今，呈现出新的特点。公司总部、金融中心和专业化生产服务，构成了当今商务中心区的三大职能机构。另外，CBD作为一个地区，应包括经营管理（总部）、金融、专业服务、展览及会议、酒店和配套公寓、娱乐及高档零售业等，而这些体现了现代CBD的基本特征和内涵。

【二】CBD的分类

1、世界级CBD

世界级CBD的经济辐射范围覆盖全球，提供全球范围的商务服务，参与全球资源配置，跨国公司、总部企业、国际组织、国际性人才高度集聚，金融市场交易规模居世界前列。目前我国只有香港中环CBD属于世界级CBD。2014年，香港居全球国际金融中心第5位，香港中环CBD的经济职能对整个中国、东南亚乃至全球都有着极大的影响力，稳居世界级CBD之列。

2、国家级CBD

国家级CBD的经济辐射范围覆盖全国，提供全国范围的商务服务，借助区域内的全国性监管机构和企业总部等，通过上下游产业链和企业网络带动全国经济发展。蓝皮书指出，目前中国有三个CBD处于这一层级，分别是上海陆家嘴CBD、北京CBD和广州天河CBD。目前，这三大国家级CBD发展势头良好，发展能级和区域影响力不断提升，正在逐渐向洲际级CBD演进。

3、地区级CBD

地区级的经济辐射范围覆盖所在城市及周边区域，具有一定的区域影响力。目前，位于这一层级的CBD有上海虹桥CBD、珠海十字门CBD、南京河西CBD、杭州钱江新城CBD、杭州武林CBD、大连人民路CBD、沈阳金融商贸CBD、天津滨海新区CBD、郑州郑东新区CBD等。

我们目前已经成熟完善的郑东新区CBD只是地区级CBD。

【三】郑州三大CBD

1、郑东新区如意CBD

我把郑州现有的老CBD及官方的副CBD统一叫做【郑东新区如意CBD】。因为，目前我们所称的北龙湖湖心岛副CBD其实比老CBD更加现代、更加高大上。从地理位置上来讲，他们是通过运河及运河边的商业有机连为一体的。是整体，而非割裂。

目前，老CBD代表了郑州最先进、最现代的城市形象。但基于历史原因，内环建筑和外环建筑严重不协调，商住两用的内环建筑严重拉低了这个区域的档次。加上会展中心设置其中，要么堵车，要么无处停车。地铁的设置又不合理，使得行人穿越马路，感受极差。而商业发展良莠不齐，丹尼斯七天地狭长型的商业布局，降低了购物体验。写字楼正面高大上，后面小饭馆、小面馆林立，污水横流，处处石墩和胡乱摆放的电动车、自行车。如果，这代表河南郑州城市形象，实在是有点LOW。

随后，随着北龙湖的建设加速，北龙湖湖心岛写字楼群及运河两侧低层商业商务写字楼群的建设，将老CBD向北延伸，整个如意造型彻底成型。

无疑，龙湖的CBD部分更高大上，更能代表现代化意义的郑州形象。

一切，只需时间。根据政府报告，龙湖CBD内环写字楼计划在2018首批投入使用。

这里的写字楼、酒店建设，以定制化思路，使得区域写字楼建设、运营进入一个新高度。这里以银行、证券、保险、基金等金融类企业入住为主。无疑，未来这里代表了郑州写字楼的顶级水准。甚至永远。

因为，北龙湖只有一个！

2、高铁东站东西广场CBD

从2012年开始，郑东新区拉开了郑州高铁东站西广场的建设步伐。以更大规模的写字楼集群，硬生生的用5年时间开启了一个中国独一无二的高铁CBD区域。

这个区域以便捷的交通、优雅的环境、自贸区办事大厅的优势，越来越吸引更多的企业搬迁于此。

目前此区域已经建设完成80%的进度，余下地块和项目在陆续建设及收尾工作。

无疑，这个区域的写字楼比老CBD档次更高一些。但由于政府经验的不足，这个区域的建设整体上土地出让过于集中，开发量过于集中，导致各个写字楼项目同时开工同时销售，一时市场供应量猛增，导致区域写字楼价格一直偏低，市场低迷，降低了开发商开发写字楼的热情。

而我们看高铁CBD， 一定要把高铁西广场和东广场一起看才对。

他和郑东新区CBD和副CBD一个属性，不可分割。

从天际线角度，高铁东广场的规划更加高大上，更加有规模，更加成体系。而且，高铁东广场最牛的是地下管网工程。也许，未来在高铁东广场我们看不到汽车横行，一切都在地下完成。

毫无疑问，高铁东广场的未来，比我们目前看到的高铁西广场至少牛逼1.5倍——2倍。这是一个值得期许的未来。

从目前来看，地下管网工程已接近尾声，传说中的369米的宝能国际金融中心地块将开始出让，再次刷新由高铁西广场绿地中心所保持的285米的郑州摩天高楼天际线。

3、白沙象湖组团六合CBD

毫无疑问，未来的郑州CBD的期望，就在白沙象湖组团的六合组团区域。

这是一个神一般的充满希望的区域。我多次站在象湖北侧向南望的时候，我在想象着未来象湖、象湖南文化休闲区域、六合CBD建成后的场景，那是郑州腾飞之时！

截止目前为止，政府关于六合CBD的土地控制性规划没有呈现，建筑高度没有显示。但有既有出现的雁鸣路东侧贺庄商务区靠近东五环地块写字楼300米的控规来看，六合组团摩天大楼300米+甚至500米+完全有可能。

【四】结语

不是任何区域都可以称之为CBD的，不是盖几个写字楼挨着就可以成为CBD的。所以，当我看到郑州遍地冒泡的CBD概念时，我笑了。

什么管南CBD，什么须水CBD。哎，须水只有猪蹄，哪有CBD。

常西湖新区，那不是CBD，真的。按CBD的概念去理解。

所以，郑州的CBD：过去、现在、未来，有而且只有3个，其他都是扯！

1、老郑东新区如意CBD：如意湖CBD属于过去和现在，北龙湖的CBD属于2年后的未来！

2、高铁东站东西广场CBD：高铁西广场CBD属于现在，东广场CBD属于未来3—10年。

3、白沙象湖组团六合CBD：六合CBD属于未来5——20年。

天下格局已定。

未来50年，郑州的CBD也跳不出这三大CBD格局。

放眼全国格局，也只有北龙湖湖心岛CBD和白沙象湖六合CBD能够拿出门和其他城市竞争。这是最大的希望。

而六合CBD是最大的悬念。

期待10年后的场景，白沙象湖组团六合CBD能否有天河CBD的对称和天际线？

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