湖北：凤凰城项目 市房管局或涉嫌违规发放房产预售证?

在湖北省广水市航空路的中段，有一已基本建成的三座连体高楼，它就是久负“盛名”的凤凰城。就是这个商业地产项目，外表平静，内里却是“暗波汹涌”。这个由广水市晟景置业有限公司开发的占地面积8260平方米、规划总建筑面积43390.67平方米的商住城，却因土地使用权证借款抵押了出去，而留下了不可忽视的社会隐患，购房小业主可能拿不到产权证，如拿不到产权证，小业主势必群起维权……这就给广水市政府出了一个可能的难题:广水市本来和谐宁静的局面就有可能被打破。

有人要问：土地都抵押给了他人，手中没有了土地使用权证，开发公司怎么就能够拿到房产预售证书?我们自然把目光转向了广水市房产管理局，因为主管本市房地产开发和发放预售证书的就是这个单位。

3月5日，媒体人员来到了广水市房产管理局，接待的是办公室的一位领导。见媒体人员进来，问明原由后，就说去叫局领导过来和媒体人员交流。十几后，他一个人来到媒体人员身边，告诉说局领导没空，有什么问题可以直接和他交流。媒体人员开门见山地告诉他：一些已购买了凤凰网房子的小业主向媒体人员反映，听说凤凰城的土地抵押给了另一家公司，担心拿不到产权证，小业主们由此发出疑问：没有土地证，房产管理局怎么就可以发放预售证?土地使用权证一直处于抵押状态，产权证就办下来，那我们这些已购房的小业主怎么办？之后，媒体人员也直接表示了自己的疑问：如果真是如此，你们管理局在开发商没有土地使用权证的情况下，向开发商发放房产预售证，是否有违规之嫌?

这位办公室的领导立即向媒体人员做了解释，他告诉媒体人员：凤凰城的问题很复杂，也是个老问题了，为了解决这个老大难，不但有关领导出面了，而且连省公安厅都出动了。最后表示，我会向领导汇报，认真妥善处理好这件事情，土地债权人绝对可以拿到开发商的借款，也绝对不会留下社会不安定的因素。

尽管回答得有些外交辞令化，也尽管有一点答非所问，但媒体人员还是满意了，我们理解他的难处，他还有领导，甚至于领导还有领导，回答得太多太细似乎不是十分方便。

之后，媒体人员又走访有关单位或个人，对凤凰城这个地产项目的来龙去脉做了一些调查了解，得知：凤凰城地产项目，是广水市晟景置业有限公司开发的，公司成立于2013年9月24日（以下简称“晟景置业公司”），注册资本人民币1000万元，法定代表人朱元华。

2014年晟景置业公司投资开发“晟景凤凰城项目”，项目位于湖北省随州市广水市应山办事处航空北路，占地面积8260平方米，规划总建筑面积43390.67平方米，包括住宅210户及三层商业16000平方米。由于建设资金不足，就向湖北润锦投资管理有限公司（以下简称“润锦公司”）借款人民币2000万元，以“晟景凤凰城”  8260平方米土地使用权提供抵押担保，双方签订了《借款合同》、《保证合同》并依法办理了抵押登记（权证号：广水他项（2014）第044号）。当时项目土地为净地，尚未开始建设。项目2014年初开始建设，2014年底开始预售，截至目前，该项目全部商业和105套住宅已在广水市房产管理局办理了预售备案登记。可晟景置业公司售房后并未向润锦公司还款，致使该项目的土地使用权证一直处于抵押状态至今，已购买凤凰城房产的小业主无法拿到产权证，小业主的合法权益难以得到保障。

有人说，房产管理局向晟景公司发放预售证，是抵押债权人润锦公司允可的，房产管理局也似乎情有可原。确实，湖北省建设厅【2004】函房字41号明确，自2004年1月1日起，对土地使用权已经抵押的房地产开发建设项目，如抵押权人出具同意抵押土地上所建商品房预售的书面意见，并符合《中华人民共和国城市房地产管理法》商品房预售条件的，可按规定核发《商品房预售证》。但在销售该商品房时，必须向购房人告知该项目土地使用权已抵押的有关情况，并在《商品房买卖合同》中注明该有关事项。而晟景公司并没有这样做，在《商品房买卖合同》里并没有向购房者告知土地使用权已抵押的相关情况，这就起码说明了下面几个问题:

一、晟景公司涉嫌欺骗小业主，小业主是在不明真相的情况下签订购房合同的，所签合同是否有法律效力?有待法律专家论证。

二、房产管理局作为一个政府监管的职能部门任其销售未尽到监管职责，并使得住宅销售过半，卖房所得又没有用于清偿所欠润锦公司的债务，致使项目土地一直处于抵押状态。应属失职。

三、润锦公司分别于2016年12月9日和2017年1月5日向广水市房产管理局发函，请求该局在有关债务问题解决并解除土地抵押登记之前限制凤凰城项目的销售，晟景凤凰城项目的销售行为不但影响润锦公司债权的实现，而且还可能造成购房群众无法办理产权证并从而引发社会不安定因素的严重后果。可广水市房产管理局于2017年1月10日回函认为，该项目已按规定办理预售许可证，现无依据限制其市场销售，对于润锦公司的请求该局不能接受，广水市房产管理局的这种做法对开发商晟景公司明显有偏袒倾向，从政府职能层面来讲，有行政不作为之嫌。

据知，2017年2月14日，润锦公司就广水市房产管理局的上述行为依法向广水市人民法院提起行政诉讼，广水市人民法院已立案受理。

凤凰城，一个位置好、前景好的地产项目，却因开发商的土地使用权的抵押借款、房产管理局涉嫌违规发放《预售许可证》同时缺乏有效监管、开发商售房不还借款致使项目土地一直到现在都处于抵押状态、购房的小业主因项目土地抵押它家公司而迟迟拿不到产权证……造成了如此纷繁复杂的局面，最有可能出现的就是所有小业主知道自己花数年、数十年乃至于一生的积蓄购买的房产可能若干年甚至于永远拿不到产权证时群起维权的局面，无论是政府还是国家，都不愿意看到这样的局面。

近期，国内已有城市颁布规定，明确要求开发企业依法申请办理商品房预售许可的，申请房屋及所占土地不得抵押；开发企业在取得商品房预售许可证后，应按照预售许可内容对外进行销售，不能将已办理商品房预售许可的房屋用于抵押融资。对于购房者来说，这是防犯风险保障购房权益的利好消息。对于政府来说，可以有效控制房地产企业经营风险，维护社会的和谐局面。也由此可见，只要政府用心探索监管房地产市场的有效方法，制定科学合理有效的监管措施和政策，房地产市场上空就一定是蓝的。