精读政府工作报告，到底该不该买房

你知道的，城镇化的每一步，都对房地产影响重大，无论是户籍改革，还是城市规划建设。

李总说，在“十三五”期间，也就是到2020年，要实现一亿左右的农村人口在城镇落户。

请注意，这一亿人，不是简单地进城，而是要在城里落户。

你知道的，以前地方政府在这方面的积极性，其实是不高的。他们也有苦衷啊，落户的人多了，意味着需要花更多钱去搞教育、医疗、公租房等等公共配套。

但是，李总有办法。他在今年的工作报告中，给了一个新提法：建立健全“人地钱”挂钩政策。

所谓“人地钱”挂钩，简单说，就是中央在给钱、批地时，要与“农业转移人口市民化”挂钩。这么一挂钩，地方政府就更有积极性去吸纳吸纳农业人口落户城市。

未来五年，一亿人进城落户，这对房地产市场来说意味着什么?不要把农业人口简单地等同于“农民工”，至少还包括从农村出来的创业者和大学生。

对于农民进城，李总更具体的表述是：“到2020年常住人口城镇化率达到60%，户籍人口城镇化率达到45%。”

通常来说，城市化率达到70%以前，楼市可保持上升曲线——我们国家不太喜欢“城市化”这个词，更喜欢用“城镇化”。

与“常住人口城镇化率”相比，“户籍人口城镇化率”含金量更高。2015年末的常住人口城镇化率是56.1%，要达到李总的目标，只需要增长4个百分点;2015年末的户籍人口城镇化率大约是38%，按李总的目标，则需要增长7个百分点。

2005年～2030年我国人口城镇化率趋势

在直接谈论房地产时，李总非常明确地提出：“完善支持居民住房合理消费的税收信贷政策，适应住房刚性需求和改善性需求。”

这句话，是在关于城镇化“今年重点抓好三项工作”中提出的。

过去一年以来，营业税、契税均已陆续大幅下调，房贷的首付比例也一降再降。但是，这并不意味着税收信贷政策就已经出尽了。比如，“二套房”的按揭贷款还是要1.1倍利率——这项惩罚性规定，已经严重背离了“去库存”的国家任务。

李总说，今年还要“完善支持”。我们还是可以满怀期待的。

李总每年的工作报告，对于房地产的直接表述都很精彩。比如2014年，他第一次在工作报告中提出“针对不同城市情况分类调控”，这为除北上广深之外的全国大多数城市解除“限购”提供了指导思想。可惜当时各地官员领悟得太慢，花了大半年才陆续行动起来解除了“限购”，这么贻误时机也在一定程度上造成了如今的库存压力。

今年，他再次强调了“因城施策化解房地产库存”，并且提出“建立租住并举的制度，把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围”。但是一些地方政府在出台“去库存”细则时，似乎把公租房建设又给忽略了。

楼市是一本难念的经

李总就职以来，对于房地产的思路一直很清晰。简而言之就是：商品房归市场，保障房归政府。

在今年的工作报告中，李总告诉我们，“十二五”期间，保障房一共建了4013万套;今年，棚户区住房要改造600万套;整个“十三五”期间，城镇棚户区住房要改造2000万套。

在谈论城镇化时，李总还提到：“大力发展钢结构和装配式建筑。”

所谓“装配式建筑”，我们业内叫做“PC技术”，简单说就是要工厂化、工业化，像造汽车一样造房子。

这种新型的建造方式，质量更好、工期更短、污染更少，而且从长远看成本更低。熟悉德科地产频道的读者都知道，这能彻底解决房屋漏水、空鼓、开裂等质量通病。

不久前出台的那份“中央城市工作会议配套文件”，不仅提出要“建设国家级装配式建筑生产基地”，而且还有非常具体的目标设定：“加大政策支持力度，力争用10年左右时间，使装配式建筑占新建建筑的比例达到30%。”

国家都已经这么理念先进了，遗憾的是很多地产商连“装配式建筑”是什么都搞不太清楚，甚至还在质疑这种成熟的新事物。他们还在天真地以为，只要农民工用心一点，房屋就可以不漏水。

用不了多少年，无法彻底杜绝漏水问题的地产商，一定会被市场清理出场。

PC技术将是未来房地产开发的主流

我们再来看看政府工作报告对于几个关键经济数据的目标设定。

李总说，今年的GDP预期目标是6.5%到7%，CPI涨幅3%左右，广义货币M2预期增长13%左右。

你知道的，去年的CPI涨幅只有1.4%，有通缩的趋势。所以，今年有条件适当地多涨一些。

去年的M2增长是13.3%，今年的目标设定跟去年差不多。毕竟，李总说了：“我们不搞大水漫灌式的强刺激，而是持续推动结构性改革。”

通常观点是，房价上涨的主因就是M2上涨。但是，影响房价的因素实在太多了，我们不能只盯住M2。

对于唱衰中国经济的人，李总的工作报告给出了有力的回击。

我们来看看李总给出的这么几个数据，差不多就可以明白，其实去年的经济活力还是很OK的：“服务业在国内生产总值中的比重上升到50.5%，首次占据半壁江山”;“全年新登记注册企业增长21.6%，平均每天新增1.2万户”……

你知道的，越是发达的国家，服务业的比重就越高。

李总还说，我国经济总量已超过60万亿元，在这么高的基础上，现在国内生产总值每增长1个百分点的增量，相当于五年前1.5个百分点，十年前2.5个百分点的增量。

所以，不要随便质疑祖国的美好前景。大家都不容易。

G20峰会将在杭州召开

放心，现在的中国，在这个世界上玩得挺好的。记住，我们已经是崛起的大国了，不要总是那么小家子气地听信那些不靠谱的阴谋论。

作为大国的国民，就自信一点嘛。就像李总在工作报告接近尾声时所说的：“办好在我国举办的20国集团领导人峰会，推动世界经济创新增长，完善全球经济金融……”