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郑州楼市多楼盘涨价 要进入涨价潮了吗?

发布时间: 2020-04-01 11:42:07

来源: 郑州楼市观察

分类: 本地楼市

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今年一季度的楼市受疫情影响,房企陷入寒冬中艰难自救,在漫天新闻都是打折信息的时候,都是说多少开发商要撑不下去了,都是专家说的近期是抄底的好时机。不过正当我们以为真的到了抄底的时候,市场上开始出现了一个神奇的现象,有不少开发商发布通知,4月开始涨价了。

楼盘涨价

▲楼盘涨价信息在朋友圈热传

郑州楼市,仿佛一步从冬天走进了夏天。

虽然,我也没有完全核实完这些消息真实性,不过我也向业内人士证实了,确实有的楼盘是真的要调价。

要知道这些消息不仅在中介和销售的朋友圈高潮的传播着,我相信也很容易刺激着买房人本来就焦虑等待的神经。

所以我想来和各位深入聊一聊这件事的背后的信号和逻辑。以及,是否意味着房价真的要涨了。

01

我把这几种调价的楼盘大概分为三类。

首先,第一类楼盘并不是通过价格调整,而是其他方式变相“涨价”,比如收回优惠或是折扣等。

比如,融信江湾城将之前的员工内部价购房96折、半年内可退房的活动收回;

恒大养生谷78折购房3月底结束;

康桥那云溪1万网签、首付分期的活动即将结束。

还有一类楼盘用适当调价去攒出一种营销氛围,虽然很传统,但是很有效。

比如,金科所有在售房源,单价上涨500元/㎡;

美盛中华城每平米上涨200元;

正弘新城4月1日起价格上涨3%

第三种就是跟风者,因为你也不知道市场到底恢复到何种程度了,但是有了带头效应,那我跟着试水,看看能不能抢跑。

比如,美盛教育港湾泉舜上城等,只说了要涨价,具体哪些房源要涨,涨多少都没说。

但不管真的涨价还是噱头,身上都有两大明显特征:试水和微调。

试探市场这个我们可以理解,而微调一方面是开发商确实不敢一步就把步子迈得太大,另一方面,各大城市限价的紧箍依然还在,也做不了太大的动作。

这点上,营销意味远多过实质动作,并且被压缩在极小范围内,对房价会普遍大幅上涨还抱有疑虑的朋友,大可放心。

不过,我依然想告诉各位,就算这样营销行为更多是为了烘托,但是背后折射的信号,各位千万不要轻视。

02

起码,开发商们的信心回来了。这种信心的托底,大概来源两个维度。

首先,各个地方稳楼市政策密集出台:降低商品房预售门槛、公积金贷款提额、购房补贴契税等等。

房企们觉得,市场多长时间能恢复不好说,但目前至少是上了保险的名单了。

接着,成交也在真实的反弹了。

据统计,截止3月22日,郑州市3月份前22天共计销售5393套,日均销售245套,单日最高销售400套!

上周作为郑州复工以来开盘数量最多的一周,(3月25日-2月29日)郑州7个项目陆续开盘,4天总成交约670套,整体去化率达到约74%。

这意味着,楼市的复苏也比大家想象的快。

郑州楼市

你现在走到售楼处去看看,带着口罩来看房的人已经不算少了,不管他们是被线上导流过来,还是被优惠吸引过来。

而现实就是,有很多人来看房了。

这点其实也不难理解,今年的小阳春是没有了,可是楼市冷了两年,原本要在这次疫情中需求释放的势能没有消失。

我们回过头看,哪怕在郑州这四年周期最差的2016年年初,3月份起码都要近13000套新建商品房成交。

2016年3月份,整个郑州新房销售量12990套。

2017年3月份,整个郑州新房销售量15629套。

2018年3月份,整个郑州新房销售量17642套。

2019年3月份,整个郑州新房销售量18817套。

也就是说,就算剔除其中容易被市场和周期摆布的投资需求,刚需和改善的需求势能依然很大。

现在他们突然被冰住,但不意味着他们消失了,他们只是被装在真空盒子中,迟早要等着市场来吃掉了。

而且这种从静止到突然释放的动态切换,往往伴随着市场剧烈的波动,毕竟这些叠加的需求在单一节点上爆发了。

03

土拍市场是能反映楼市的预期。

很多时候不能靠直觉,我们以为房企在努力“活下去”的时候,很多都在悄悄拿地存货。

比如,万科、绿城、绿地、华润、中海、保利、旭辉、招商蛇口等这样资金相对充足的大房企,就算是疫情期间拿地步伐也没有减缓。

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▲图片来源:中指研究院

3月,郑州土拍市场逐渐回暖,甚至出现了不少溢价地块。

3月10日,河南茂泽置业有限公司(世茂集团旗下公司)以16411万元竞得新郑出(2020)1号(网),溢价率1.23%

3月26日,郑州悦韵房地产(背后股东新城控股)以17160万元摘得新郑出(2020)3号(网)地块,溢价率6.85%;

3月27日,郑州市塘鑫(蓝光地产旗下子公司)置业有限公司以32892万元竞得新郑出(2020)3号地块,溢价率18.35%;

3月27日,郑州市塘鑫置业有限公司以28647万元竞得新郑出(2020)4号地块,溢价率3.62%。

就在前天,河南数字小镇开发建设有限公司一口气拿下了白沙片区软件小镇14宗地块,竞拍起始价约为33.66亿。

...

没什么能比这种真金白银花出去,更能表达房企们对楼市的信心了。特别是在当下这个需要信心的时节。

04

大家都知道,疫情期间的楼市是一个窗口期:在市场信心还没恢复前,开发商为了吸引买房者,迅速回笼资金,会多多少少给购房者一些让利,但是很多人仍期望未来让利空间还会更大。

但是,没想到市场比我们想象中回暖的要快。

就现在的房企收回优惠、上调价格以及土拍的情况来看,留给我们窗口时间真的还那么宽裕吗?

责任编辑: zhoulingling1

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