郑州上半年土地成交413.5亿元 同比下跌14%

时光飞逝如电，转眼2019年上半年已经过去，郑州土地市场这半年表现如何?

先从最近郑州公布的2019最新“供地计划”说起吧。总规模4万余亩，住宅用地超50%……根据公告，2019年，郑州市市本级计划供应国有建设用地总规模为2922.37公顷(43836亩)，较去年33281亩的总规模增加逾1万亩。

从用地结构上看，在今年拟供应的国有建设用地中，住宅用地(含商品住宅用地21393亩，经适房用地1228亩，人才公寓用地517亩)占比最高，约占总规模的52.8%。

此外，还有商业用地6057亩，工矿仓储用地3353亩，其他用地11288亩。

值得关注的是，在此次公布的《计划》中，从住宅用地区域分配上看，郑州市管城区“分羹最多”，为5040亩，其次为惠济区4869亩、高新区3617亩、金水区2543亩、中原区2104亩、郑东新区2102亩、二七区1789亩、经开区1075亩。

各区国有建设用地供应量的对比，可从一定侧面显示出各个区域在未来一段时间内的开发强度，管城区在各区中发展起步相对较晚，今年供应量最大也显示出该区域的发展正在加速。

其实，早在2016年国土局曾专门发文公布了2017-2019年三年商品住宅用地的供应计划。

在该计划中，2017年计划供应840公顷(合12600亩)，2018年计划供应780公顷(合11700亩)，2019年计划供应780公顷(合11700亩)。

可能你也注意到，相比于当初的预计，这次新发布的计划供地量又有了大幅度的提升，商品住宅用地由11700亩猛增加到了21393亩，增幅高达83%。

至于原因，不用说大家也知道，郑州库存太紧张了。

根据住建部、国土部联合发布的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》要求，对消化周期在36个月以上的，应停止供地;36-18个月的，要减少供地;12-6个月的，要增加供地;6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。

郑州属于需要显著增加供地城市。

实际上每一年发布的最新“供地计划”中，郑州的数据都有所改变。比如，2017年商品住宅用地的供应计划17775亩;2018年增加到14660亩，2019年为21393亩。3

我们都知道供需决定价格，那么计划增加是否就意味着郑州紧张的库存周期会得到缓解?郑州的房价会应声而跌吗?

我的答案是，不好说。

因为还有个能否完成的问题。

从近五年的数据来看，实际完成情况其实都不理想。除了2018年75%的巅峰，基本能完成一半就算不错了，甚至还有28%的极端存在。

说到2016，大家都能一定能回想起来，那段时间“万人抢房”的疯狂。

就是在那种背景下，2016年下半年，在多次被上头点名批评之后，郑州市追加土地供应量，计划供应飙升到48345亩，很多人当时也以为能缓解楼市的疯狂，但结果怎么样呢?

计划了4万多亩地，实际成交不过1万多亩，完成率不足三成。

那么2019年上半年郑州的土地完成情况又怎么样呢?

根据中原地产研究中心统计数据显示：2019上半年土地市场继续高位运行，截止6月，50大城市合计卖地20034.4亿。其中郑州土地成交588亿。

供应&成交

供应情况：

2019年1—6月，郑州共推出土地140宗，推出土地面积720万平方米，同比减少15%;其中住宅用地推出土地99宗，推出面积412万平方米，同比减少3.5%。

成交情况：

2019年1—6月，郑州共成交土地105宗，成交土地面积527万平方米，同比下跌36.4%。其中住宅用地成交73宗，成交面积314万平方米，同比下跌24.3%，住宅成交量占上半年全部成交土地的59.5%。

成交价格

2019年1-6月郑州土地成交楼面均价2996/㎡，同比增长35%，其中住宅类用地成交楼面价均价为4162/㎡，同比增长42.3%。

出让金

2019年1-6月，全国土地出让金排名前二十城市成交总额为11483.5亿元，同比增加19%，上榜门槛升至357.3亿。郑州上半年土地出让金为413.5亿元，同比下跌14%。

从2019年土地供应量和土地成交量来看，郑州2019年供地计划远远没有完成。2019年郑州市市本级计划供应国有建设用地总规模为2922.37公顷，折合土地面积为43836亩。其中商品住宅用地为1426.2公顷(折合21393亩)。而2019年上半年郑州土地成交为527万平方米(折合7905亩)，仅完成全年供应计划的18%，商品住宅土地成交量为341万平米(折合4710亩)，占全年供应计划的22%。。

可能大家跟我一样，也同样会有这样一个疑问，郑州土地供应，为什么总是雷声大，雨点小?

因为土地不好卖，还是郑州土地存量不够了?

不用说太多，高新区刚刚过去的“”，应该就足以说明郑州土地是否抢手的问题。

那么土地存量呢?

扒了一下数据，根据已发布的数据，郑州拆掉四环内所有城中村后，四环内未拍卖开发的土地有110万亩，按照郑州2017——2019，三年供应3.6万亩这样的供地计划，郑州现有的110万亩土地，大约能供应100年。

这还不算郑州建成区不断扩大后，四环，五环，乃至以后六环，七环，所能增加的土地。

那么除了需求和存量外，还能有什么原因?

自己想。

不过，多说一句，我是小米的忠实用户。