人大国发院报告：楼市复苏中出现五层面风险

中国人民大学国家发展与战略研究院21日发布的《宏观经济月度数据分析报告(10月)》指出，今年我国房地产市场走势总体好于预期，“去库存”取得一定成效，投资等关键指标发生逆转，对投资和GDP的拉动效应增强。但在，在房地产复苏过程中，出现了几个层面的风险，不仅可能使房地产复苏难以持续，而且加剧了资金脱离生产领域实体经济的程度，可能会阻碍创新和产业转型，削弱经济增长动力。

《报告》认为，这几个层面的风险中，首先是房地产泡沫化的风险。

“由于没有在库存分化的情况下因城施策，部分一二线出现房价上涨过快的现象，导致市场恐慌和社会投机情绪高涨，‘’频现，大量信贷资金流向了房地产市场，一二线城市房价出现暴涨。在宏观经济和预期收入增速持续下行的背景下，房价大幅上涨，预示着房价收入比急剧攀升，不仅加剧了资产泡沫，也打压了自住房需求。从长远来看，所产生的挤出效应将削弱经济增长动力。”

其次，房地产杠杆率上升。杠杆结构分布不均匀，边际杠杆率在持续快速上升。去年以来，通过首付贷、信用贷和房抵贷等种种手段突破首付比例要求，暗地里加杠杆的交易规模显著上升，大大降低了房地产市场抵御房价下跌的能力。

第三是房地产市场分化风险。房地产市场分化主要表现在两个方面：一是当前房地产的库存减少主要是住宅商品房，而非住宅商品房库存还在持续攀升;二是当前房地产的库存减少主要是一、二线城市，三、四线城市的房地产库存基本没有变化，而库存压力最大的地方恰恰是三、四线城市。与前几轮房地产复苏相比，本轮复苏分化的程度和速度大大超越以往，可能诱发强劲的虹吸效应，成为影响复苏走势的不利因素：大量房地产企业将重新布局开发战略，加速各类资金向一、二线城市集聚，三、四线城市房地产市场将进一步萧条，而不是出现跟随性复苏，部分市县财政困难将进一步加剧。

第四是房地产复苏弱化的风险。本轮复苏中，房地产销售回暖向投资回暖的传导机制发生变异，导致复苏不够强劲，给投资和经济增长造成一定的拖累效应。此外，在本轮复苏中，土地购置面积尽管跌幅不断缩小，但始终没有实现正增长。如果此趋势持续下去，全年来看，房地产业将难以实现对投资和经济增长的拉动效应，而很可能再次产生较强的拖累效应。

最后一层风险是新一轮房地产调控政策总体效果的不确定性。《报告》称，9月30日以来，全国主要一二线城市密集出台了新一轮紧缩性调控政策。这些举措有利于控制房价和防范资产泡沫风险，但短期内也会对房地产销售和投资产生一定的影响。