张鸿铭：去库存最后一步就是国企收购

以北上广深等一线城市房地产市场出现了过度火爆的情况，带动南京、合肥、杭州等个别二线城市的量价齐升，价格增幅达到10%、20%甚至30%-40%。全国政协委员，上海市政府原参事，上海社科院研究员、博导张泓铭在接受《清华金融评论》专访时表示，经济下行过程中，房地产库存若不化解将传递到金融体系引发系统性风险，因此去库存是一项国家任务，应用行政动员国企收购作为兜底的最后一招。同时在全国去库存的背景之下，要防范某些一线地区过热。

国家统计局数据显示，2015年末全国商品房待售面积达到7.1亿平方米，为历史最高值。其中三四线城市由于自身消化能力有限，面临的库存压力更加明显。您怎么看待这个数字?房地产库存到底严重到什么程度?

张泓铭：根据这个官方统计的库存需要2至3年来消化。而另外也有人计算认为这7亿仅是现房的数据，若现房加期房的库存应是70亿平米。同时，如果加上土地到了开发商手中但还未开发的面积，这个数据是100多亿平米。我更倾向于采取中间的方法，就是现房加上期房来计算，就是开发商买了土地并已经动工开发的面积来计算，全国总共是66.72亿平米。这些占用约40万亿的资金，这若与2015年67.67万亿的GDP相比较，或者与2015年底的139.23万亿的货币供应量相比较，其占比是很大的，接近货币供应量的30%。

这40万亿资金的结构是怎样的?

张泓铭：一般而言，其中不到1/3是开发商的项目资本金投入，还有2/3全部是债务。这些债务之中一半是欠刚才、木材、水泥等制造业供应商的以及施工队等等的，甚至还欠了购房者的。还有一半是直接欠了银行等金融机构的。其实前者欠了供应商等这一部分的到最后也会传导到金融机构。所以加入这个去库存的过程搞下去，66.72亿平米的库存消化的时间是5.19年，这些仅限于现房+期房。如果加上开发商已经拿了土地还没进行开发的，其资金回收的时间甚至需要6、7年、6、8年。

这个在房地产行业从债务角度来分析是不可想象的。其实从另一个角度来看，2010年到2015年施工量大幅增长，但是销售量增速远远赶不上施工量的增长。我们要问这种反差现象什么时候能见底呢?

张泓铭：这就涉及到库存问题的严重性以及它会带来的金融风险性，如果无法偿还债务，就会违约，对供应商和金融机构都会违约，其资本金远远偿还不了其债务。其实我们已经看到一些房地产公司的资金链出现断裂了。所以库存如果不化解，最后一定会传导到金融体系，导致金融风险的发生。

经济下行使现有去库存手段略显乏力

针对房地产去库存，去年中央经济工作会议提出三去一降一补，就化解房地产库存出招，提出推进城镇化、住房体制改革，实现租售并举，要适度降低房价等，今年春节以后，相关部门亦推出包括住房营业税、首付和契税、公积金等优惠措施。在此背景下，北上广深等一线城市房价出现过热的情况，您觉得目前这些城市的房价是否过高?如何来化解?

张泓铭：目前一些一线城市的房价确实过高了，远远超过合理的程度，这真的不利于中国经济的发展。很多学者都开始忧虑，确实需要在全国去库存的背景下，防范局部区域的过热。庆幸的是，这些一线城市意识到了这个问题，这几个城市都准备推出一些温和的让市场保持更稳定的政策。

如何看待房地产中介炒作加速一线城市房价暴涨?

张泓铭：与其把它看成房地产中介的问题，不如用政策导向使得市场稳定。乱象是一个市场不稳定的表现，不是乱象导致市场不稳定。但乱象是需要治理的。

那您怎么看待以农民工的城镇化来化解库存?

张泓铭：农民进城需要分开来看，但是有些很困难的农民根本进不了城，而有些比较殷实的农民还是可以进城的。农民的经济状况也是分化的，进城确实也需要农民具备一定的就业技能。因此中间收入和收入较高的农民可以在政策优惠来了以后进城落户，这也会有一定的效应，但很难说能彻底解决问题。同时，这是一个中长期的政策，有增量效应，但在当下是不能解决问题的。

去库存其实我们也提出了用降价的方式，在您看来，能否使用降房价的手段?降价这种手段实施起来会很难么?

张泓铭：提的是适度降价。但价格是一种很复杂的力量，不是单向因素决定的，供给需求二者的曲线均衡是需要博弈的。金融的因素、土地的因素、政府的因素，原材料价格等供给因素是往上的，需求因素也很多，人口因素等等，是反过来，这些因素在相互博弈。现在我们政策力度很大，我们先从需求端来推是会导致加速去化，也会在一定程度上导致抑制价格的下降的。所以不一定实现房价的下降。但是需求供给两大方面的博弈很难说，中西部总体供需两方面的曲线都是往下降的，因此这些地区的房价也会下降。但面对经济下行，房价调控的困难也在这里，就在于对房地产市场的根本思想没有理顺。

供需两端全面布局化解房地产库存

那您觉得我们现在去库存的手段是否够用?

张泓铭：这就需要我们从供需两端全面布局着手来化解库存。需求端现在政策很多，比如降低营业税、降低契税、降低首付、包括去年的累加的各种政策，都是为了让大家买。有些地方甚至想推出“零首付”，但要清楚，“零首付”就是当年美国次贷危机的重要原因之一。这些需求端的刺激政策通常是短期的，效果可以立竿见影。

看来中国房地产市场并不仅仅是需求端的问题，还有供给侧的问题?

张泓铭：供给侧的问题就是在消费者之前很多环节都是有问题的，包括土地制度、税收制度、房屋交易制度问题等等，还包括供方市场结构问题，看到房地产好赚钱很多企业涌现大搞房地产等，还有房地产开发决策的问题等等，导致大量过剩。而这些问题的改革与改善不是短期的，就是长效机制的问题了。

那就是需要从供需两端一起着手?那从这两端入手如何来化解库存的话，还存在什么难点?

张泓铭：对，需要全面布局。难点有两个，一个在非住宅领域。在五六年前我们推出了限购政策，因此很多住宅领域的开发商都转向了非住宅领域，比如办公楼、综合体、旅游地产、教育地产、医疗地产等。另外地方政府认为中央提出城镇化后，小城镇放开就会让小地方的房地产大大火爆，再加上非房地产有形象功能，同时其税收效应也是有的。因此二者不谋而合，当时无论是房地产开发商也好，地方政府也好，把城镇化误解为房地产化。因此出现了非住宅严重积压的现象。但这些非住宅是无法消化的，因为它不能转化用途，因此其政策是很难出的。数据显示，2015年这些积压的非住房占用的资金约为十几万亿。

另一个难点在哪里?

张泓铭：第二个难点就是三四线城市。一线城市的火爆会传导到二线城市，而二线城市的火爆是否能传导到三、四线城市这还是一个疑问。问题在于中国城镇化的进程当中，人口主要流向一二线城市，而不是流向三四线的小城镇。这里我们犯了一个理论上的误解，其实城镇化主要是产业的集聚和就业的集聚。所以三四线城市放开可能是没用的，必须要有产业的集聚、有就业的诞生，人们就会纷纷而来。这也是目前我们城镇化面临的很大问题。当然还有房地产行业产业发展的各种急功近利的问题，包括土地财政、政绩工程等，这存在理论上的不精密，思想上的不深刻的问题，所以三四线城市大搞房地产，这些库存是消化不了的，恐怕只能降价了。目前三四线房地产的库存有十几亿平米。所以商业地产的十几万亿资金，和三四线城市的十几亿平米，是中国房地产市场去库存的难点所在，很可能造成引爆风险的引爆点。

国企收购将成为防范房地产风险的最后一招

针对这两个难点怎么办呢?您觉得目前我们需求端的政策之外，还有何万全之策?

张泓铭：化解房地产风险是国家任务，如果各种经济政策用的很充分了，还是不行，怎么办?就需要行政动员。想当年次贷危机雷曼倒闭后，两房违约债务太多也快倒闭了，那时候美国人怎么办的?就是收购。现在也风平浪静过去了。

国家收购吗?那意味着国家要为房地产买单?现在一方面财政收入也比价有限，同时我们要扩大财政赤字拉动一些投资稳定经济增长，能否有这么多钱?

张泓铭：不是简单的国家收购，我们的行政动员的对象应该是国有企业，那些活的很好的国有企业。在六七年前我们都在呼吁中央国企退出房地产市场，现在也只有十几家国企在房地产市场了。那么现在就需要这些国有企业来收购一些房地产项目，与房地产企业的股权。形成行政动员，比行政调控还厉害。但这并不是目前一定要使用的手段，是在迫不得已的时候，国企收购是最后一招，托底政策。绝对不能用老百姓的钱去收购的。

那么使用最后一招的时候，收购价格怎么定?

张泓铭：运用市场机制，以市场价格为基础。引入评估机制，之后可以适当优惠一定的折扣。国有企业拿这些资产是否会坏账?我们可以学习当时银行业不良资产启动四大国有资产管理公司来处置的模式，现在10年过去了，它们大赢了一把。房地产市场疯狂不可能持久了。但是假以时日，收购的东西还会升值，国有资产不会流失。这是不发生金融风险的万全之策。