解锁投资公寓的正确姿势！千万要注意这些

【以下信息来源“地盘”，由楼盘网于2017-06-08 06:09:00整理提供】

随着房地产调控的推进，限购挡住了住宅投资的门槛，一部分热钱涌入商务公寓，引发了对商务公寓的狂热。

值得注意的是，这些以“不限购不限贷”为最大招徕噱头的商务公寓，往往销售价格上并不比周边住宅类产品便宜。

问题是，在房地产调控风声日紧的背景下，这些高价公寓是否真的物超所值？在“傻买时代”一去不复返的情况下，这些公寓是否会成为投资客站岗山巅的噩梦，而已经入手的公寓该如何去增值、保值呢？

投资公寓

应有的心态

公寓并非洪水猛兽，如果选择恰当，投资公寓也是一个不错的行为，尤其是随着城市规模的扩大和房价的高企，注定有些人是一辈子要靠租房为生的。

只要有客户就会有市场，市场在就是有利可图的，但是投资公寓必须牢记以下准则：

一、不是赚快钱的行当。

公寓，尤其是商住公寓，因其土地性质所限，因此在交易时成本较高，所以不容易变现，而长期持有则是完全可以的，这在资产配置上是可以考虑的。

有房地产投资者根据其十几年在沪、深、津多地的投资经验谈到，投资房地产还是以平常心比较好，以略高于储蓄存款的投资回报为益，过高的投资回报率未必就是好事。

如果寄希望于像去年6—9月份住宅疯涨的情况总归是不现实的，那种形势仅仅只是暂时的。

所以，要有一种相当于存钱这样的心态来考虑投资公寓。

二、租住者、公寓运营商要有共赢心态。

你好我好，大家都好。这是公寓投资者，甚至是包括所有经营型物业投资者都应该持有的心态。

能够委托给一家既有不错的产品力，又有服务能力，同时又有经济实力的全国知名公寓品牌运营商要比自己出租更合适。

即便是这些公寓运营商给你的租金不如自己单独出租的价格高，也要考虑给这些靠谱的公寓运营商，表面上看起来你每个月少收入一部分钱，其实仔细一算还是很合算的：

1）降低时间成本。

首先你把公寓交给对方之后五年甚至是十年你不和房产中介打交道了，这样你会节省不少时间成本。

一个租客一般都是租一年，那么十年的话你要找十个租客，每找一个租客都有时间成本的，十个租客也许你要跑上百趟，想想都可怕，这是其一。

另外，即便是一个租客，你假定是租给一个女孩子了，今天漏水了，明天跳闸了，总是电话不断，让你为一套公寓不停地奔波，浪费很多时间；如果租给一家大型的品牌公寓运营商，合同一签十年，中间只有收钱的工作，再也不会被一个个租客电话骚扰了。

2）节省大量的空置期。

每个租客走了之后，你不但要重新找租客花时间，同时还有可能空置，十年下来极有可能空置两年，甚至更多时间，这样的空置期就不会有人给你租金。

3）降低金钱成本。

每个租客走之后要么自己费气把力地找租客，要么是在中介那里挂着，让人家帮你找，这样你如果有十个租客，你需要起码付出5个月的房租。（一般是租客与房东每次出租各承担半个月的）

正因如此，你要有让利给公寓运营商的打算，不能抱着你今天和我签合同，明天就要算租金。

从上述综合计算来看，如果是十年的话，给人家年儿半载的免租期是合情合理的。甚至是给人家以低于市场价格10%左右的优惠，看似你吃亏，其实也是占便宜了。

公寓运营者首先不傻，其次他们可以让利给承租者，以期达到满租的情况，只有运营者能够赚到钱了，你的租金才能得到及时的兑付。

租客满意是第一位的。当然这有个限度，不让租客花钱住房他们最满意，但是这违背了共赢的原则。

三、宁肯细水长流，不可涸泽而渔。

前不久在北京发生一件事情，有房东需要销售其正在出租的房子，由于和租客之间发生争执，其恶言相加，对租客极尽讽刺挖苦之能事，最后激发了租客内心压抑的洪荒之力，用刀捅死三口人。

当然，这是极端的例子。那天在一个群里聊天时也是遇到了有投资者把房子自己租给别人之后，遇到了不靠谱的人，大家都劝她和气生财，那怕牺牲一些自己利益，毕竟你比对方强，你是一个有房子出租的人，对方是一个租房者。

这是一种心态，是一种息事宁人的处事方式。作为投资公寓首先不是做慈善的，但是也要考虑多方的利益。

我在某知名短租企业工作时，在青岛遇到这样的情况，一家带装修公寓在短租运营者当初收房时给出的价码是每年1.8万，随着收房的人越来越多，最后炒到了3.6万，第二年要涨到4.5万。结果导致运营者无利可图，只好违约不给钱一跑了之，最终导致那个项目有些房子空置一年左右才租出去，还是把租金降到合理的水平。

那些违背市场价格的抢房行为，投资者看似一时能够多得好处，但由于违背了多赢与共赢的原则，所以不能长久。

公寓是要出租几十年的东西，不是应季的新鲜水果，能够卖个好价格尽量卖个好价格，即便如此，如果其它超市卖的便宜的话人家照样会选择弃你而去的。

俗话说：家有万金，不如日进分文。

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