叶檀：开发商拿地的热情依旧不减 房价不好说

房价涨还是跌，看开发商拿地的热情高不高。

今年以来，主流媒体一直在说房价增速下降，但我到各处转了一圈，这跟实际情况不符。目前的统计数据，一是被压制，二是样本扩张。

表面上，房地产成交量是在下跌，房地产增速也在下降。

中原数据统计，4月份上海新建商品住宅成交面积环比减少8.8%至67.7万平方米，同比下降30%，是2013年以来的同期最低。据苏州房天下平台数据监控中心统计数据显示，2017年4月，苏州六大区新房住宅成交均价为18283元/㎡，环比3月房价减少了718元/㎡，环比降幅3.78%。

上海成交面积跌了，房价趋缓了，说明房地产市场被抑制了。这不是事实。上海土地基本很难拍到，所以，溢出到卫星城，上海卫星城太仓的地也被抢疯了：2017年春节后的第一场土拍，共有7宗地块出让，出让总面积约20.12万平方米，总起始价约10.3亿元，地块分布于太仓港区、科教新城和沙溪镇，7宗土地总成交金额约15.54亿元，拍卖溢价率均在50%左右。

苏州的房价也跌了。据苏州房天下平台数据监控中心统计数据显示，2017年4月，苏州六大区新房住宅成交均价为18283元/㎡，环比3月房价减少了718元/㎡，环比降幅3.78%。

但开发商在苏州根本抢不到地，114家开发商抢一块地，有个朋友说，从来没见过这样的疯狂，他自己也着实吓了一跳。

今年苏州首宗出让的地块为苏地2016-WG-76号地块，该地块位于姑苏区劳动路以南、华亭路以西，总面积40894.4平方米，地块起报总价17.08亿元，起拍楼面价17066元/平方米。最终被龙湖地产以17.5亿元拿下，楼面价17479元/平方米，溢价率42.27%。估计龙湖现在都笑不动了。

抢地风潮在全国一二线城市、卫星城市泛滥。

据《北京商报》5月4日报道，4月27日，福州出让5宗位于晋安区的普通商品住宅用地，融信、世茂18.3亿元分食桂湖4宗土地，最后出让的鹤林片区地块仅在第三次举牌便达到最高限价20.28亿元，进入竞配建环节后，又在第三次被举牌至最高限度的配建面积38250平方米，最终该地块被宣布终止拍卖。

4月25日，北京多宗自住房地块出现楼面价接近限价的市场表现；同天，中骏置业以10.3亿元、332轮报价、溢价率763%曲线进入青岛。

碧桂园去年全年新增土地储备面积同比大增129%，今年一季度累计新增土地储备面积为2035万平方米，虽然面积下降，但投资金额达670亿元，同比大幅上升64.5%。  

从今年房企拿地数据来看，年内已经有17家企业拿地金额超过了100亿元，其中有10家企业拿地超过200亿元。中原地产研究中心统计显示，今年截至目前，拿地最多的25家企业合计拿地达到了4942.56亿元，相比2016年同期拿地最多的25家房企合计拿地2549亿元上涨了94%。

开发商不傻，他们大规模拿地，说明开发商认为土地价格会涨不会跌。开发商对于政策，对于市场环境，有着自己的理解。普通人的理解力，不会比浸淫在市场十几年的开发商更深刻。

在政策的压力下，现在开发商已经不是光有钱就拿得到地了。一些开发商转而通过股权投资获得土地，开发商合作、并购、股权争夺大年已经开始，土地二级市场方兴未艾——万科逃过一劫，其他公司未必逃得过。

融创想成为金科第一大股东，融创中国是并购老虎，据媒体披露，2016年至今，融创新增土地储备5394万平方米，其中三分之二为并购拿地。 金科有地啊，截止2016年末，金科土地储备可建面积高达1846万平米。被融创盯上，主要是这块肉比较肥。

还有，彪悍的保利，4月18日公布2016年年报，公司悄没声地储备了一大堆土地。去年全年拓展 112 个项目，新增容积率面积 2404万平方米，总土地成本约1214 亿元，同比分别增长 84%和 85%，其中，通过合作、并购方式获取的土地资源面积占比达到 75%，为历年来最高比率。

银行锦上添花，《澎湃新闻网》报道，4月26日，2017中国（上海）城市土地展上，来自南京、合肥、无锡、扬州、常州、南通、等近30多个国内热点城市的千宗拟上市地块集中参展。土地市场红为，银行在一旁提供服务，看来一些银行对土地的判断跟开发商一致。

去年是房产大年，开发商的钱得找到出口，土地成为哄抬目标。房地产业跟娱乐业有点像，这几年有些胆子大的，从三线变成了一线。

在去杠杆的背景下，土地如此大跃进，这是打谁的脸呢。