郑州

金水区11大楼盘排名 第一当之无愧

2017年04月13日来源:东方今报本地楼市责任编辑:fengyingjie

▶金水区地处郑州市中心,交通便利、商业繁华、人口众多、配套完善,一直都是郑州购房者关注度较高的一个区域,尤其是去年7月,黄河路南阳路的郑纺机地王出现以后,金水区置业的热度也达到了前所未有的高度。

▶如今,主城区深陷“限价”锁链,仰仗着老城区成熟的教育、医疗、商业配套,金水区的商品住宅,更加稀缺珍贵。

▶除去个别尾盘,金水区已经亮相、还未开盘的项目有哪些呢?究竟谁更受购房者青睐?

恒祥百悦城

均价:14000~15000元/㎡

体量:首批约1050套公寓

户型:47~76㎡精装双气公寓

位置:红专路与经七路交叉口

开盘时间:5月份

推荐指数:★

探盘情况:恒祥百悦城就是近年来地市一级小开发商在郑州挖的一个坑。该项目本身作为城改项目,就不好做。去年在五证不全的情况下举行过一次内购,但也无法解决该项目紧张的资金链。

首先,项目所处的位置绝佳。很难再找出第二个像胜岗城改项目这么优越的地段,距离地铁不远,周边配套齐全。

其次,项目地处老城区,拥有胜岗原住民和周边村民的群众基础。

点评:恒祥百悦城的优点很明显,但其缺点也很明显。该项目作为胜岗的城改项目,前后拖了好几年时间,让该项目失去了最佳的拆迁安置时机,如今地价、赔偿等都与最初协商的时候大不相同。

1.项目占地约150亩,容积率却高达5.9。无疑是拆了一个城中村,又建了一个城中村,生活品质可想而知。

2.项目拥有一个超大面积的商业,但恒祥根本无力运营。在中信城开接手后,该项目后期运营又是一个未知数。

3.围绕该项目的周边道路有三条都是单行道,这在后期商业投入运营后,整体的居住感受不会好。

名门翠园

均价:待定

体量:一期9栋高层、8栋洋房

户型:42~132㎡高层一房两房三房124~175㎡洋房

位置:丰庆路和三全路交会处

开盘时间:今年下半年

推荐指数:★★★

探盘情况:名门翠园项目拖了很久,传言在2016年就能开盘,目前也不能确定在2017年能够开盘。尽管所处片区非主城区,但翠园周边生活氛围很浓厚,尤其是临近声名远播的千亩大盘普罗旺世。之所以很多人愿意等,也是因为翠园综合优势太好。

1.项目总占地600亩,又是项目首开,其次是3、4号线双地铁,且都已经开建,尤其是4号线丰收路站就在小区附近。有部分六七十平方米的小户型住宅,而且也有部分带装修的公寓,有暖气,这点比较稀缺。

2.产品丰富。从40㎡的一房,到60㎡的小两房以及89㎡的小三房,再到大户型三房和洋房以及LOFT公寓,基本涵盖了各个消费阶层。

3.小区配套比较齐全,商业中心、公园以及中小学等,就是等待周期较长。

点评:名门翠园自身除规划动工较慢以外,就剩下品牌品质等因素。

1.项目整体进度太慢,交房时间太晚,所以对于着急买房的客户,还是需要再考虑。

2.1期距离规划中的地铁站略远,比较看重地铁盘的客户不用着急。

锦艺金水湾

均价:一期16000元/㎡,二期待定

体量:一期少量尾盘,二期正在咨询

户型:一期120~130㎡高层,二期86~142㎡

位置:贾鲁河与东风渠交会处

开盘时间:待定

推荐指数:★★★

探盘情况:锦艺集团在郑州开发的多个项目很难将其同品质联系在一起,该项目原定2016年开盘,一直推到今年3月份,之后又不确定开盘时间,让客户失去耐心。

1.二期的位置确实很好,临着贾鲁河,相对一期也远离了连霍高速,户型都是90m2左右的三房,楼栋做了分离式核心筒,通风采光都比较好。

2.项目主打学区,置业顾问宣称其引进了文化路一小和郑州七中,还引进了中科院幼儿园。不过具体是贴牌运营还是真正高端教育,只有住进去后才能知道。

点评:锦艺集团近年来的口碑并不好,尤其是距离该项目不远的锦艺四季城,让整个锦艺的口碑不断贬值。

1.该项目没有靠谱的开盘时间,一而再再而三地拖延。

2.价格虚高,性价比不高。该项目虽占据了贾鲁河南北两岸,但却属于金水区,距离该项目不远的融创瓏府和美景麟起城都已经是惠济区。但从品质上,该项目并不如其他两个,可价格上,却一直处于高位。

3.品牌影响力和产品品质堪忧,比较注重生活品质的客户可以考虑别的小区。

亚新美好城邦

均价:待定

体量:10栋高层共2000多套

户型:79~130㎡两房三房

位置:农业路与沙口路交叉口东北角

开盘时间:待定

推荐指数:★★★★

探盘情况:亚新美好城邦属于亚新美好系列产品,采取的成品房交付标准,与美好艺境、美好香颂如出一辙。这个项目又是在三环内,成品房,关注度相当高。

1.从规划看,亚新没有做高低配,而是全做成了高层,整体舒适性较好。可以看出,该项目并非刚需盘,品质应该不会差。

2.亚新美好城邦的装修标准,比一线品牌开发的刚需项目装修要好得多。有比较复杂、漂亮的吊顶,有电视背景墙,有直饮式净水器,有地暖,有全热交换新风系统,燃气热水器预留循环水路,有消毒柜、米箱、调料拉篮。这些细节,都说明亚新想要打造好产品。

3.项目区位优势明显。毕竟在二环边儿上,紧靠着农业路、南阳路,是郑州的主干道了,去各个方向都还是比较便利的。

点评:亚新美好城邦的缺点很明显,就是紧靠农业路高架,入住后的噪音和粉尘影响比较大。同时,亚新第一次尝试成品住宅,目的是好的,细节也体现出其用心程度,但毕竟经验不足,成品住宅能够被大众接受,需要时间。

泉舜上城

均价:待定

体量:一期10#、11#、12#、13#、16#五栋楼

户型:66㎡小两房,89㎡、110㎡、129㎡三房

位置:黄河路与南阳路交会处向东100米

开盘时间:待定

推荐指数:★★

探盘情况:泉舜首次进驻郑州拿下的大体量城改项目,问题频出,推进缓慢。

1.地段确实不错,尤其是双地铁的位置,这个可能也是该项目现在价格傲娇的原因之一。

2.临近黄河路规划有6万平方米三栋5A写字楼、购物体验中心和270米风情步行街,而商业大部分由泉舜自持,这对于后期小区业主和附近居民是利好。

点评:泉舜认知度低,虽然曾入选全国百大房企榜单。不过泉舜却没有给外界展示出一个大房企应有的姿态。

1.项目从2015年11月开始内购,拖到去年年底才拍得住宅用地,如今何时开盘不知。

2.项目除去安置房之外能销售的住宅只有七栋,而且为了保证能够盈利,容积率高达6.0,且规划有大量的商业,后期舒适度较差。

3.品牌不及一线房企,甚至不如本土优秀的房地产企业。因临近万科郑纺机地王而被熟知,更是坐地起价。从最初预计13000元/㎡,到16000元/㎡,如今,销售员预测已经到20000元/㎡了。

美景美境

价格:待定

体量:11栋楼共1100余套住房

户型:90~143㎡三房四房、150~170㎡顶层复式

位置:国基路与渠东路交会处东北角

开盘时间:待定

推荐指数:★★★

探盘情况:美景美境项目距离售楼部开放已经快一年时间,不过项目迟迟不开盘,下半年开盘的可能性也不大。但这个项目位于金水区老城区,各项配套不错。

1.交通优势明显,花园路和文化路是城市主干道,地铁2号线已经建成。项目距规划中的地铁4号线西沙路站很近,而距离地铁2号线的沙门站也不是太远。

2.周围配套还算可以,未来花卉市场会升级改造、海洋馆二期工程建设、瀚海北金商业设施,以及未来陈寨拆迁地的商业综合体规划等都是该项目的利好因素。

点评:受政策影响,迟迟拿不到地,根据土地供应情况,上半年该项目依然没有土地可拿,那也意味着就算下半年拿到地,开盘时间也到2018年了。

1.东风渠如果治理不好,未来夏天蚊虫会偏多。

2.附近教育资源明显存在不足。

3.因为拆迁安置房建设的因素,小区的房价不会低。

东韩里

价格:待定

体量:两栋高层、三栋洋房

户型:103~116㎡三房

位置:红旗路与经二路交会处

开盘时间:待定

推荐指数:★★★

探盘情况:东韩里是东韩砦城中村改造项目,在2015年的时候就进行过无证内购。但时至今日,该项目却仍无实质性进展。

1.该项目已被融创接手,之前的规划也要推翻重新规划,预计到五六月份会重新面市,价格未定。

2.对于之前内购的一批客户,售楼部称房子会照常盖,不过现在地块连坑都还没有。

3.项目所处的区位绝佳,临近河南省人民医院,经三路金融街,配套齐全。

点评:当初,东韩砦拆迁后内定给中部大观开发,然而有“文件”却无“证件”,刨除项目投资商的变更,该项目所处的位置区域实在稀缺。

1.项目临近省人民医院,生活氛围并不理想,经常有看病者将车停在经二路上。

2.融创接手后,将不再沿用之前的规划,对于之前内购过的房源,不清楚如何对待。

九锦台

价格:待定

体量:二期3号楼130余户

户型:88~89㎡两房

位置:国基路与中方园路交会处

开盘时间:预计5月份加推

推荐指数:★★

探盘情况:九锦台不是一个新盘了,项目一期已经交房。总的看来,该项目地段可以,未来升值的空间较大。周边小区较多,生活气息浓厚,成熟的商业中心生活设施尚可。

点评:正因为其并非新小区,才有更多的业主反馈。在不少业主看来,九锦台并不是一个理想中的住宅小区,它更像一个翻新过的家属院。

1.安置房小区的通病这里统统可以找到:地上停车位、近3.5的容积率,最基本的绿化,高达34层的高楼层,出门又是乱糟糟堵成一锅粥的国基路。

2.周边环境堪忧。西边拆迁的庙里,还有东边拆迁的陈寨,五年之内附近都不会清静。

3.小开发商,将九锦台一期做得口碑并不好。九锦台的物业是好**物业,安保堪忧,小区基本上谁想进谁进,二手市场价格优势不明显。

物华国际

价格:16500元/㎡

体量:三栋高层住宅,一栋公寓

户型:81~128㎡两房三房,46~81㎡公寓

位置:农业路与南阳路交会处西200米

开盘时间:预计5月份

推荐指数:★★

探盘情况:物华国际从开发商品牌上来看,并不出彩,但因为其占据了有利区位,加之过去一年良好的市场行情,保证了该项目得以运营良好。

1.从交通环境上看,项目属于二环内,北临农业路,东临南阳路。门口有快速公交B1/B2/B11/B23等,后期还有地铁从南阳路经过,交通便利。

2.从周边配套上看,因地处金水区成熟地带,周边配套较为齐全,金水区实验小学等教育资源完善,大商新玛特等商超也离项目不远。

点评:物华国际虽然占据了有利地势,但整体居住舒适度和生活品质还有待提高。

1.从周边环境上看,该项目紧临高架和铁路,而且最北侧楼栋前面有高压线,另外,项目边上有一个变电站,这些都是项目的弊端。

2.从开发商品牌来说,物华置业的口碑并没有优势,同时小区物业水平值得商榷。

3.容积率5.5,地块和户型不方正,居住舒适度不高。

万科美景世玠

价格:未定

体量:13栋住宅3栋高层,5栋小高层,5栋拼接洋房

户型:143~200㎡洋房和127~143㎡高层

位置:黄河路与南阳路交叉口向北100米

开盘时间:待定,售楼部预计在4月份开放

推荐指数:★★★

探盘情况:就是这个郑纺机地王项目,点燃了去年郑州地产疯狂的导火索,听到这个项目名称,就让人五味杂陈。

1.90亩地块13栋住宅,密度比较大,容积率2.99,不过因为万科品牌以及精装房优势,购房者数量应该很可观。

2.当时拍地时楼面价达到1.3万元/㎡,不过城改地政府能够返款,这样楼面价也不低,在保证收益的情况下,这个楼盘开多少价,很受购房者关注,也影响到其他楼盘的价格。

点评:作为优异的地段,这个楼盘只要价格合适,不愁销售。但是如果强求改善品质,以及多么舒适的居住感受,恐怕难以实现。

美盛教育港湾

价格:未定

体量:首推A1地块3栋公寓6栋住宅

户型:住宅80~140㎡

位置:国基路与文化路交会处

开盘时间:待定

推荐指数:★★★

探盘情况:项目还未正式面市,在美盛中心设置有沙盘展示。

1.庙李的城改项目,项目占地1300亩、总建筑面积550万㎡。

2.从案名可以看出,美盛主打教育特色。据介绍按照“1+7+X”产品体系进行规划,包括教育、住宅、公寓、商业、写字楼、酒店、文化、医疗等,欲打造全生命周期的教育生活社区。

点评:城改项目的容积率都较高,这个盘也不例外。位置不错,产品线丰富,能够满足多方面的购房需求。就是推盘较迟,之前让交钱成为合伙人,锁定意向购房者,引起较多负面评价,现在这个暂停了。

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